主持人语

  ２０１０年，国家出台更为严格的调控政策，从行政、金融、税费等多方面，全方位对楼市、房价及整个房地产行业的规范化，进行调整、梳理。各房地产企业在观望、行动、再观望中，脚步踯躅地跟随着国家的政策而动。但他们始终明白一点，企业自身实力的强化、品牌的建立与发展，在风云变幻的市场中，是多么具有决定性意义的事。在房地产调控背景下，究竟如何发展品牌之道，将是任重道远的一个课题。在这种背景下，深圳报业集团地产部发起的“中国地产行大运——２０１１年８月中国著名地产品牌推广月”活动自然成为楼市的一大亮点。

  （地产行业记者 韩 玲）

  品牌楼盘价值取决于三大因素

  在如何选择品牌物业投资方面主要考虑以下几个因素：一是投资方法，就是看这个城市的设计，政府将来的城市规划里打算发展什么地区。国内很多大城市目前都在重新规划，因为面临城市人口增加，一些新区都在成长，要看交通的流量、找工作的机会，将来这个城市有没有新的中心区，比如上海浦东是一个新区，广州也有很多新区，大家可以将目光放到一些新的地区，政府在改善交通设施、改善基本建设的地方，投资进去等于让政府的钱替你改善你投资地方的环境，当然价格也会上升，因此，可以用数据看哪个地方会发展得比较快一点。

  另外，有些地方是传统地区，本身已经是大家都认同的，价值比较稳定，有支撑力，这种投资的特点是经济好的时候它一定好。

  当然，经济周期的问题也要考虑，市场经济有其周期性，经济从高涨期发展到危机期，在复苏的时候自然是购入优质资产的最好时机。

  地产值不值得投资，要看房地产价格中的组成部分，价格包含两个部分，一个部分是反映建筑费就是生产成本；另外一个部分是反映地价，如果买一个房子建筑费占房价的大部分，这个地方一定不是太好的地方，如果房价的组成大部分是建筑费，买下来以后建筑费要折旧的价格就会越来越低，好像买了一个手表，如果只是完全反映它的生产成本，用得时间长了，价格就跌下来。

  如果这个价格里面不单是建筑费，有很多是地价，比如香港的房子，有些地方６０％、７０％是地价，建筑费只占３０％、４０％。地价部分不会折旧的，可能因为这个城市的发展，生产力的上升，通货膨胀，地价部分还会增值。

  所以买便宜的房子不好，便宜的房子基本是生产成本，不好升值了，买地价高的房子比买当时建筑费高的房子要好。有一些人买花园别墅，如果在好的地区和在郊区相比，虽然用的材料很好，但是价格只反映材料、建筑成本，时间长了就旧了。买房子地价是重要的。

  【施永青，１９４９年生于上海，祖籍浙江宁波。４岁时定居香港，１９岁毕业后，从事教育工作８年。１９７８年，他和同伴开创中原地产代理公司。

  １９９２年，中原挺进内地市场。施永青创立的中原集团，已在中国内地、香港、澳门、台北、新加坡设立公司，共有１５００余间分行，员工逾３５０００名。施永青还兼任香港房屋委员会成员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职，曾是曾荫权确定的香港经济机遇委员会的成员之一。

  施永青热衷公益事务，曾多次以香港乐施会成员身份，亲身参与国内的扶贫工作。曾亲至云南贵州做“乐施之友”，介绍水稻及牲畜的优良品种给当地农民，帮助农民脱贫。他还参加苗圃行动，支持内地教育事业。除号召中原集团积极参与慈善事业外，他亦参与出资在湖南、广东分别兴建了三所希望小学。２００８年，施永青将个人手上持有的中原地产、中原（中国）等３间公司的股份，全数注入施永青慈善基金，用于推动社会公益事业。

  此外，施永青于２００５年以私人名义创办免费报纸《ＡＭ７３０》，并亲自撰稿，专栏除议论时事外，更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等，广受大众欢迎。】

  五大战略实现淡市品牌之路

  品牌建设是一种艰苦细致并富有创造意义的工作，特别是面对宏观调控，更加需要坚忍不拔的精神与过程。

  一是继续实施深圳产业发展的品牌战略。我们需要制定品牌建设发展的总体战略目标和阶段战略目标、明确实施品牌战略的战略依据、关注品牌战略的战略模式、战略重点与战略对策，并通过在不同阶段进行的充分实践，进而实现品牌战略的总体战略目标。

  二是根据市场调节和政府政策的导向来培育产业品牌。如深圳高新技术产业集群，作为制造业中的主导产业，包括了通讯信息产业、新材料产业、生物医药产业等一系列产业集群；此外还有深圳传统优势产业集群，包括服装产业、珠宝产业、家俱产业、钟表产业、玩具产业、皮革产业、机械产业；加上服务产业集群，包括金融、物流、房地产业等等；这些产业集群在深圳的经济结构中举足轻重，是我们培育深圳知名品牌的重要领域。

  三是培育产业知名品牌的过程中，力求实现产业品牌的系列化。将培育产业知名品牌作为一个长期的过程，除了已经形成的知名品牌要保护、发展以外，其它产业也要确立重点，常抓不懈，因为只有形成知名品牌的系列化，才能确保产业的核心竞争力和长久竞争力。

  四是注重培育产业品牌的选择路径和方式方法。如通过完善的产品质量体系论证，或使产品拥有良好的文化内涵，或通过独特的产品市场服务，或通过不断的技术创新、产品创新、并拥有自主的知识产权和核心技术，或实际上已经大范围地占领市场并在实践中大受欢迎的产品等，凡是能够通过上述种种条件形成与一般产品差异化的产品，才能创造出品牌产品和品牌服务。

  五是不断强化产业知名品牌的集聚和辐射能力。通过产业内资产等要素向名牌的集中来提高产业内品牌资产的增值能力，当产业品牌达到一定的规模，在产业关联的带动下产业品牌将发挥带动和辐射作用，从而增加整个产业集群自身的增长质量和速度，提高对城市经济增长的贡献率，并为城市和区域的整体形象塑造贡献力量。

  上述战略及主导路径的实现过程，就是我们应对行业调控的过程，并通过品牌建设使自己永远立于不败之地。

  【魏达志，上个世纪９０年代初，刚从澳大利亚回国就开始积极地从产业经济学、区域经济学、国际经济学的角度关注特区企业集团的模式构建、体制变革和跨国经营的问题，分别对特区企业集团的对外直接投资、国际技术转让、国际融资方式、高新技术发展和外贸体制变革进行研究。引起了社会和学术界的强大反响。

  １９９７年５月，魏达志来到深圳大学，被聘为硕士研究生导师，他又在国有企业改革和产业结构调整两大领域进行了深入的研究和探索，并出版了专著《体制选择与结构预期——共和国经济变迁五十年》。５年后，他主编的《深圳高科技与中国未来之路》大型丛书问世。《达志文集》、《特区企业集团跨国经营论》、《体制选择与结构预期》、《转型期社会与经济》、《市场经济的两大结构》、《危机与重构》、《高科技产业化的十大条件》都是魏达志的代表作品。】

  品牌价值离不开顶级资产管理团队

  目前，中国正在实行房地产调控，目的是要稳定房价，让大家都有房住。在此背景下谈品牌之道，首先应该发掘项目的价值点。

  品牌物业必然是一些非常独特的项目，我所指的独特不只是体现在它本身的品质、品牌上，更重要的是，项目应具备明显的地段优势。这对商务综合体尤其适用——在香港乃至世界各地，商务综合体有很多，成功的很多，失败的也不少，但规律告诉我们，凡是能节节攀升、历久不衰的商务综合体都具备优秀的地段，这是它们的核心竞争力。

  其二，也是最重要的，品牌物业必然要配备一个顶级的资产管理团队，这个资产管理团队不是指一般的物业管理公司，他们的责任是全过程控制风险、全员控制管理、全规模控制获益能力和配置能力等等。

  最后，品牌物业在规划和设计上，一定要充分体现出人性化、智能化等先进建筑理念。

  以上三点只是相对比较重要的因素，事实上，评价一所房子的指标是非常繁杂的，需要综合处理，并没有最简便的判别方法。

  如何选择品牌物业的类型，要看品牌的“口碑效应”，它将会为物业未来更广阔发展铺垫结实的基础。

  首先要说明的是，楼市中产品良莠不齐的现象广泛存在，我始终坚信：开发商的第一个项目和第二十个项目是区别巨大的，无论是定价体系预留的价值成长空间、品质监控奠定的发展后劲，还是长线经营获得的品牌积累，一个成熟的开发商对楼盘价值培育起到的是至关重要的作用。所以，现在中国许多投资者和置业者，都是追逐大品牌而行。如果我来投资楼市，也会如此。

  未来品牌物业的价值将朝节能环保的方向发展。房产可以不豪华，可以不在中心，但有一条必须做到，那就是节能和低碳，只有这样，才能具备可持续发展能力，这也是一种价值。

  【胡润，“胡润百富”董事长、首席调研员，英国注册会计师，七年安达信伦敦和上海的工作经验。１９９９年首创“百富榜”，被称为是研究中国民营经济的“教父级”人物。他与中国的感情最初可追溯到１９８８年，在日本的经历让他爱上了中国汉字，并开始对中国产生了兴趣。于是在回国就读英国杜伦大学时，他选择了中文系。

  １９９０年大学期间，胡润到中国人民大学深造了一年，毕业后胡润从事与父亲一样的会计行业。凭借中文优势，１９９７年胡润从伦敦来到上海的安达信，胡润最初的想法只是希望在华奋斗几年后回到英国做个中产。

  从１９９０年第一次来中国，胡润就感受着中国日新月异的剧变。胡润想到了那些中国经济成长的最大受益者。从一开始，胡润就很明确，这些人的故事代表着中国的故事，诠释着中国的变迁。

  １９９９年，胡润开始利用业余时间和假期，查阅了１００多份报纸杂志及上市公司的公告报表，凭着兴趣和职业特长，经历了几个月的折腾后，胡润终于排出了中国历史上第一份和国际接轨的财富排行榜。】

  应在低碳中实现品牌的升华

  随着工业经济的发展、人口的剧增，全球温室气体排放量逐年增加，气候面临越来越严重的问题，地球臭氧层正遭受前所未有的危机，已经严重危及全人类的生存安全。

  为了改变这一状况，探索低碳发展之路是未来人类发展的重要选择。每个人都应该行动起来，应对这种危机，这包括低碳生活、低碳经营、低碳食物等。房地产业在引领低碳经济发展方面至关重要，因此，我们必须清晰认识绿色低碳人居是一个系统化的工程和概念，贯穿规划、设计、施工、管理、消费全过程，其核心内容是节能、节水、节材、节地和环境保护。这种概念正成为品牌项目的全新标志和方向。

  以设计为例，作为品牌房企打造的品牌项目，建筑者应在设计上最大限度地利用原地域的自然机能，提高再生能源使用率和普通能源使用效率，设计出维护更便利、生活更自然、资源利用更合理的综合方案。例如，在社区配套足量适合各年龄段居民锻炼的公园或场所，也许，他们在电动跑步机上４５分钟的锻炼就改为到附近公园慢跑，可以减少将近１０００克的二氧化碳排放量；如果设计出的建筑具备良好的自然采光、自然通风、自然保暖等功能，也许，仅在照明、空调、洗衣机等家电上，就可以节省出大量的电力，除省电外还可以将这些电器的二氧化碳排放量减少１／３等等。

  综合来看，品牌项目的规划设计者奉行的重要宗旨必然是，降低今后维持社区运作所需要的能耗和碳排放。

  在开发上，品牌项目必然是大面积地选用低碳、可循环再生、本地出产的低碳建筑装饰材料和原材料的项目，在整个项目内提高循环用水、循环用材的比例，实现废物排放及碳排放的最小化。“低碳”其实是一种生活习惯，只有开发者给社区创这样一种低碳的环境，居住者才会形成一种强烈的环保意识，主动去约束自己，改善自己的生活习惯，自然而然地去节约身边各种资源、使用可循环资源。

  总之，推广“低碳地产”，打造“低碳人居”，迫切需要人居建设有新创新和有远见。把绿色环保融入房地产开发创意，最终实现健康、可持续的发展模式，这已成为衡量是否为品牌物业的重要标准。

  【戴维·安德森，１９３７年生于英属哥伦比亚维多利亚州，在英属哥伦比亚大学（ＵＢＣ）获得法律学位。从１９６８年至１９７２年，担任Ｅｓｑｕｉｍａｌｔ－Ｓａａｎｉｃｈ议员期间，安德森先生创办并担任防止环境污染特别委员会的主席。

  １９７５年，安德森前往维多利亚公共行政学院担任环境顾问和法律指导，涉足英属哥伦比亚联邦的各种环境问题，尤其是湿地保护和海洋污染。１９９９年８月３日，安德森先生被任命为环境部长。从那时起，他把主要精力用于自然资源的可持续性、通过改善空气和水的质量，加强有毒物质的管理以减少环境危害对健康的影响等工作。

  ２００１年，安德森先生成为首位当选为联合国环境规划署(ＵＮＥＰ)管理委员会主席的加拿大人，联合国环境规划署是各国政府解决当前和今后环境问题的主要国际组织。】